Lead
Polski rynek wynajmu krótkoterminowego wchodzi w fazę regulacji. 20 maja 2026 roku zaczyna w pełni obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028, które zmusza platformy typu Airbnb, Booking.com czy Vrbo do raportowania danych o gospodarzach do krajowych rejestrów. Równolegle w Sejmie ląduje projekt ustawy autorstwa Polski 2050, przewidujący kary do 50 tysięcy złotych za niedopełnienie obowiązków (naTemat).
Co wprowadza rozporządzenie 2024/1028
Unijne przepisy weszły formalnie w życie w maju 2024 roku, ale dwa lata otrzymały państwa członkowskie i platformy na dostosowanie systemów. Od 20 maja 2026 roku każdy, kto oferuje krótkoterminowy najem mieszkania lub domu w UE, musi posiadać unikalny numer rejestracyjny przyznawany przez krajowy rejestr.
Numer ten ma być widoczny w ofercie na każdej platformie. Jeśli go zabraknie, platforma nie może opublikować ogłoszenia, a po 14 dniach od wezwania ma obowiązek je usunąć. Państwa członkowskie odpowiadają za stworzenie i prowadzenie rejestrów oraz nakładanie sankcji.
Rozporządzenie nakłada na platformy także obowiązek raportowania kwartalnego — Airbnb, Booking i konkurenci muszą przekazywać krajowym organom informacje o liczbie nocy spędzonych w każdej zarejestrowanej nieruchomości oraz o liczbie gości. To dane, które do tej pory pozostawały w wewnętrznych systemach platform i nie były dostępne dla państwa.
Polski projekt: kara do 50 tys. zł
Projekt ustawy przygotowany przez Polskę 2050 (Trzecia Droga) trafił do laski marszałkowskiej w kwietniu. Jego najważniejsze rozwiązania (Money.pl):
- Centralny rejestr prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wpis obowiązkowy, bezpłatny, online.
- Numer rejestracyjny wyświetlany na Airbnb, Bookingu i innych platformach. Bez numeru oferta nie może być publikowana.
- Kary do 50 000 zł za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez rejestracji lub za podawanie fałszywych danych.
- Zgoda wspólnoty mieszkaniowej wymagana w blokach. To jeden z najbardziej kontrowersyjnych zapisów — bez uchwały sąsiadów najem krótkoterminowy w lokalu mieszkalnym nie będzie możliwy.
- Strefy ograniczonego najmu w gminach turystycznych. Władze lokalne dostaną prawo wyłączać całe ulice lub dzielnice z możliwości prowadzenia najmu krótkoterminowego — wchodzi to w życie od 1 stycznia 2029 roku.
- Limit 30 dni dla osób fizycznych. Powyżej tego progu w roku — działalność wymaga zarejestrowanej firmy.
Skala rynku
W Polsce funkcjonuje obecnie według szacunków InwestycjeWKurortach około 100–120 tysięcy mieszkań i domów oferowanych w trybie krótkoterminowym. Najwięcej w Krakowie, Warszawie, Trójmieście i Zakopanem. Sektor generuje rocznie przychody rzędu 4–5 mld złotych — z czego znacząca część funkcjonuje w szarej strefie.
Branża hotelarska od dawna domaga się wyrównania zasad. Według portalu Hotelarz hotele płacą VAT, podatek od nieruchomości w stawce komercyjnej, opłacają BHP i pracowników — podczas gdy gospodarz Airbnb często rozlicza się ryczałtem 8,5 proc. i działa w mieszkaniu kupionym na cele mieszkalne.
Co to znaczy dla właścicieli
Praktyczne skutki dla osoby, która ma jedno lub dwa mieszkania pod najem krótkoterminowy:
- Rejestracja — od 20 maja trzeba mieć numer i podać go na platformie. Brak numeru oznacza usunięcie ogłoszenia.
- Wspólnota — przy nowych umowach trzeba pokazać zgodę wspólnoty. Te, które już działają, mają okres przejściowy (projekt mówi o 12 miesiącach).
- Limit 30 dni — dla osób, które dorabiają wynajmem przez kilka tygodni w roku, nic się nie zmieni. Dla profesjonalnych wynajmujących (powyżej 30 dni) konieczna firma.
- Strefy gminne — najwięcej do stracenia mają właściciele lokali w popularnych dzielnicach Krakowa (Kazimierz, Stare Miasto), Sopotu czy Zakopanego.
- Raportowanie do urzędu skarbowego — platformy będą przekazywać dane o przychodach. Każda noc na Airbnb staje się widoczna dla fiskusa.
Ile naprawdę zarabia gospodarz Airbnb
Według danych branżowych z 2025 roku przeciętne mieszkanie 2-pokojowe w Krakowie generowało 5–7 tys. zł miesięcznie przychodu z Airbnb (przy obłożeniu 65–75 proc.). Po odliczeniu prowizji platformy (15–18 proc.), kosztów mediów, sprzątania, pralni i podatku ryczałtowego netto pozostawało 2,5–3,5 tys. zł.
W tym samym czasie najem długoterminowy tego samego mieszkania dawał 2,8–3,3 tys. zł netto, ale bez kosztów obsługi. Premia z krótkoterminu była więc realna, ale niewielka — kilkaset złotych miesięcznie. Po zaostrzeniu regulacji (kary, składki, formalna firma) ta premia może się skurczyć do zera lub nawet zniknąć dla części lokalizacji.
Sekcja ekspercka: jak rynek zareaguje na ustawę
Trzy efekty, które ekonomiści wskazują jako najbardziej prawdopodobne.
Po pierwsze, redukcja podaży o 20–30 procent. Część gospodarzy — szczególnie tych mających 1–2 mieszkania na boku — wycofa się z rynku. Powody: brak zgody wspólnoty, niechęć do formalizacji firmy, koszty rejestracji i ZUS. Mieszkania trafią z powrotem na rynek najmu długoterminowego, co lokalnie złagodzi presję na ceny czynszów.
Po drugie, profesjonalizacja rynku. Pozostaną gracze, dla których najem krótkoterminowy to biznes — z kilkoma lub kilkudziesięcioma lokalami, zarejestrowanymi spółkami, profesjonalną obsługą. To dobra wiadomość dla branży hotelowej, która od lat narzeka na nieuczciwą konkurencję.
Po trzecie, wzrost cen za noc. Niższa podaż przy stabilnym popycie turystycznym oznacza wyższe stawki. Krakowskie noce w sezonie letnim mogą podrożeć o 15–25 proc., co dodatkowo wzmocni atrakcyjność hoteli.
W tle pozostaje kontekst makro. Polska gospodarka rośnie w tempie 3,5–4 proc. rocznie, inflacja w kwietniu wyskoczyła do 3,2 proc., a ceny mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach wciąż przewyższają płace. Ograniczenie najmu krótkoterminowego nie rozwiąże problemu cen mieszkań, ale może być pierwszym krokiem w kierunku poluzowania sytuacji w centrach turystycznych miast.
Dla turystów efekt będzie dwojaki — mniej tanich opcji, ale prawdopodobnie wyższy standard pozostałych ofert.
FAQ — najczęstsze pytania o nową ustawę
Czy muszę rejestrować mieszkanie, jeśli wynajmuję je tylko 5 razy w roku?
Tak. Unijne rozporządzenie nakazuje rejestrację każdego lokalu oferowanego krótkoterminowo, niezależnie od liczby nocy. Polski projekt wprowadza limit 30 dni rocznie tylko dla osób fizycznych — powyżej tego progu wymagana jest firma.
Czy muszę mieć zgodę wspólnoty już 20 maja?
Nie. Unijne rozporządzenie nie nakłada wymogu zgody wspólnoty — to dopiero polski projekt ustawy, który nie wszedł jeszcze w życie. 20 maja konieczna jest tylko rejestracja w krajowym rejestrze.
Co z najmem domu jednorodzinnego?
Tu zgoda nie jest potrzebna, bo nie ma wspólnoty mieszkaniowej. Wystarczy wpis do rejestru i (powyżej 30 dni rocznie) prowadzenie działalności gospodarczej.
Czy ryczałt 8,5 proc. nadal będzie aktualny?
Tak, ryczałt od najmu prywatnego pozostaje. Ale dotyczy tylko osób fizycznych do 30 dni najmu rocznie. Powyżej tego progu wchodzi działalność gospodarcza i rozliczenie na zasadach firmy (CIT, VAT przy odpowiednich progach).
Czy gmina może mi już teraz zakazać najmu krótkoterminowego?
Nie. Strefy ograniczonego najmu wchodzą dopiero od 1 stycznia 2029 roku, dając gminom czas na konsultacje społeczne i przygotowanie uchwał.
Czy Airbnb i Booking będą egzekwować polskie przepisy?
Tak. Unijne rozporządzenie zobowiązuje platformy do weryfikacji numeru rejestracyjnego i do usuwania ofert bez numeru w ciągu 14 dni od wezwania. Inaczej platformom grożą wielomilionowe kary unijne.
Czy mogę wynajmować pokój we własnym mieszkaniu?
Tak, ale pod warunkiem rejestracji i (w bloku) zgody wspólnoty. Tu projekt Polski 2050 nie różnicuje pokoju i całego mieszkania.
Co dalej
Projekt ustawy musi przejść trzy czytania w Sejmie i Senat. Realny termin wejścia w życie to początek 2027 roku. Do tego czasu rynek funkcjonuje pod reżimem tylko unijnego rozporządzenia — czyli z obowiązkową rejestracją, ale bez kar 50 tys. zł i bez zgody wspólnot.
W tle toczą się dyskusje wokół innych zmian regulacyjnych. Małpki wejdą do systemu kaucyjnego, kontrakt MON dla Belmy na 3,4 mld zł pokazuje skalę inwestycji państwowych, a budżet 2027 przygotowywany przez Domańskiego zakłada utrzymanie ścieżki redukcji deficytu.
Podsumowanie
Era nieskrępowanego najmu krótkoterminowego w Polsce się kończy. Rozporządzenie unijne wymusza rejestrację, a krajowy projekt dokłada do tego sankcje finansowe i mechanizmy kontroli wspólnot oraz gmin. Dla właścicieli oznacza to konieczność formalizacji działalności. Dla rynku — większą przejrzystość i prawdopodobnie wyhamowanie podaży, co krótkoterminowo może przełożyć się na wzrost cen za noc.
Najbliższe trzy tygodnie to czas decyzji dla każdego, kto wystawia mieszkanie na Airbnb. Rejestracja w krajowym systemie rusza w drugiej połowie maja — szczegóły techniczne (formularz, integracja z platformami) MRiT ma ogłosić do 19 maja.
Autor: Redakcja Biznet · Paweł Kucharzak
Redakcja Biznet · Paweł Kucharzak
